Покупаем землю. С чего начать?

Многие мечтают о своем кусочке земли, на котором можно будет что-то построить, вырастить, отдохнуть. Представим, что ваша мечта начала сбываться – у вас появилась возможность приобрести земельный участок. Вы выбрали направление, место, начали искать подходящий вариант.

Вариантов есть несколько, например – взять землю в аренду у государства (в лице местного муниципалитета), построить дом и выкупить ее по льготной цене. Другой вариант – купить землю у того же муниципалитета. Но в этих случаях, цена земли и расходы на ее оформление может увеличиться в разы. Из-за чего? В обоих вариантах вам придется искать, межевать и оформлять землю, чтоб муниципалитет выставил этот участок на аукцион для аренды или продаже. Да и на самом аукционе ваш «родной» кусочек земли могут поднять в цене до безумия или вообще перекупить. Обидно, да? А сил сколько потратили на него.

Гораздо удобнее и безопаснее найти участок на «вторичном» рынке, т.е. у собственника, который хочет избавиться от земли по какой-либо причине. Выбираем его и потому, что такие участки в большинстве своем уже поставлены на учет в Кадастре и зарегистрированы в Росреестре. Т.е. осталось только договориться о цене и купить его.

В живую на местности вы, наверное, уже участок посмотрели и определились – вот она моя земля. Что дальше? Теперь пытаемся выяснить все ли документы в порядке у собственника. Просим его прислать сканы следующих документов:

1. Кадастровый паспорт земельного участка.
2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок – красивая гербовая бумажка.
3. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание, судебное решение и т.д.).

Внимательно читаем, сверяем все данные: собственника, местоположение, категории земель. В режиме он-лайн, на сайте Росреестра, по кадастровому номеру можно проверить местоположение участка на Публичной кадастровой карте, там же есть Справочная информация по объектам недвижимости.

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте и согласуйте (продавец-покупатель) договор купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). По закону НЕОБЯЗАТЕЛЬНО его заверять у нотариуса, достаточно грамотно составить, распечатать, прошить (если более одного листа) и подписать.

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Для своего удобства скачайте шаблон договора купли продажи земельного участка и подправьте его под свои нужды.

Шаг 2. Обговорите способ и сроки расчета по договору. Один из самых безопасных для обеих сторон способов – банковская ячейка (сейфовая ячейка).

Схема надежна и проста. После подписания договора купли продажи, покупатель кладет в присутствии продавца сумму по договору. Продавец имеет право забрать эти деньги при условии предоставления банку оригинала договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации в Росреестре. Если регистрация, по каким-либо причинам не прошла, то по истечении срока аренды сейфовой ячейки, покупатель может спокойно забрать свои деньги обратно.

В банках есть стандартный договор на сейфовую ячейку при сделке купли продаже. Оформляют все сами. Срок аренды – 31 день.

Шаг 3. Встречаетесь в банке, подписываете договор купли-продажи (3 экземпляра), подписываете договор об аренде сейфовой ячейки (3 экземпляра), кладете деньги в сейф (детекторы и счетчики банкнот там есть), оставляете ключ пока у себя.

Шаг 4. Едите в ближайшее территориальное отделение Росреестра и подаете документы на Государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью. И не слушайте никого, что это трудно и затратно.

Документы можно подать и в ближайшем МФЦ (Мои документы), но имейте ввиду, что в МФЦ люди идут по разным вопросам и очередь там может быть больше. Решать вам.

Необходимо будет предоставить следующие документы:

– заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется работниками);

– договор купли-продажи земельного участка (3 экземпляра);

– паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

– нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака). Если участники сделки не состоят в браке, их попросят это подтвердить, заполнив дополнительное заявление;

– свидетельство о праве собственности на участок;

– кадастровый паспорт на земельный участок;

– правоустанавливающие документы продавца (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

– акт приема-передачи (ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ) к договору купли-продажи.

Уплатите госпошлину. Как правило, пошлину можно уплатить непосредственно в регистрирующем органе.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Обратите внимание! Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится лично сторонами сделки или их представителями с надлежащим образом оформленными полномочиями (п. 1 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

После подачи документов выдается расписка в их получении (п. 6 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). На деле это около  15-20 дней.

Можете отдавать ключ от сейфовой ячейки продавцу.

Шаг 5. Получите свидетельство о праве собственности покупателя на земельный участок или выписку из Единого государственного реестра прав.

Покупатель может получить свидетельство или выписку по своему выбору (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в территориальное отделение Росреестра и получить выбранный документ, после чего передать/принять по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Все! Вы – счастливый землепользователь.